习近平总书记强调，“法治建设既要抓末端、治已病，更要抓前端、治未病。要坚持和发展新时代‘枫桥经验’，把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”。
“法官，我家房子一直空着，凭什么交物业费？“
“我的车子在小区里被剐了，监控没有查到，给物业公司反馈后，物业公司说不管他们的事”。
“我家房子漏水，给物业公司反映一直不解决，所以我也不会交物业费。”
“物业工作人员态度太差了，凶巴巴的，让人不爽！”
近年来，物业服务合同纠纷日益增多，有着诉讼标的额小、争议较集中等特点。物业服务质量关乎着千家万户的幸福指数，“小”物业牵动着“大”民生。如何破解物业矛盾纠纷难题？恩施市法院针对物业服务合同纠纷的特点，多措并举，积极探索物业服务合同纠纷治理新思路，让更多矛盾纠纷化解在基层、消灭在萌芽。
关口前移 让纠纷止于未诉
物业纠纷涉及面广，一旦处理不好，容易引发群体性矛盾，恩施市人民法院在司法实践中发现物业公司与业主之间很多矛盾都是由于沟通不畅所致。
为推进物业纠纷诉源治理，完善多元解纷治理格局，切实解决业主和物业公司的矛盾，市法院立案庭充分发挥司法在矛盾纠纷多元化解中的引领、推动和保障作用，组织面对面“对话”，积极在业主与物业公司之间搭建沟通交流的桥梁，搭建多层次、专业化的纠纷解决平台。全面倾听业主心声、直面管理服务难题，引导社区、物业公司、业主和业委会各方坦诚沟通、良性互动，推动小区物业纠纷止于未发、消于萌芽，从源头化解诉讼案件增量。
立案庭组织召开物业纠纷诉源治理工作座谈会，23个小区物业公司代表受邀参加了座谈会。
“诉前调解+速裁快审” 调审一体提效能
“权利与义务总是相辅相成的，当你享受了物业公司按照约定和有关规定提供的服务，也应当按照约定向物业公司支付相应的物业费，不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付哦！” 在某物业公司与刘某物业纠纷案的调解过程中，通过承办法官的细心地释法明理，双方剑拔弩张的关系得到了缓和。最终刘某当庭交清了物业费，原告撤诉，纠纷得以圆满化解。
在调解物业纠纷的过程中，立案庭速裁团队注重情、理、法交融一体，努力降低对抗、缓解矛盾，将矛盾纠纷由大化小，由小化无。2023年以来，共受理物业纠纷案件771件，调解148件，撤诉336件，调撤率达62.8%。
对当事人不同意调解或调解不成功的案件，依法转入诉讼程序。速裁审判团队结合物业服务纠纷案件法律关系简单、权利义务关系明确、标的额较小等特点，实施简案快审快结，提升案件审理速度，推动小额诉讼程序“应适尽适”。针对物业服务合同纠纷这类具有诉讼标的额小、争议不大、债权债务关系明确等类型化案件依法适用支付令，发挥小额诉讼程序定分止争“特效药”的强劲作用。2023年以来，速裁审判团队通过小额诉讼程序办结物业纠纷案件451件，最短办案时长仅半个小时，帮助物业公司挽回经济损失近300万元。
以案释法 现场普法零距离
“根据民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主享受物业服务后也不能无理拒交物业管理费。”在调解物业纠纷案件的过程中，承办法官不仅为业主答疑解惑，阐明拖欠物业费可能带来的不利后果，还就民法典中有关物业纠纷所涉法律问题进行讲解，做好释法明理工作，引导业主当场缴纳物业费。
同时，鉴于部分物业公司在物业服务管理方面存在管理服务不到位的情形，立案庭速裁团队整理编辑了《致物业服务企业的一封信》，对物业公司的物业服务提出建议，对从源头预防和化解物业纠纷进行了针对性指导。
“这是我院《致物业服务企业的一封信》，希望贵公司在物业服务管理方面存在管理服务不到位的情形加以管理，提高服务水平。”承办法官递给原告物业公司一份资料，“物业和业主是一个长期合作的关系，希望你们能构建文明、和谐、诚信、友善的物业服务关系。”
《致物业服务企业的一封信》
今后，恩施市法院将继续以服务和保障民生为目标，进一步延伸司法职能，持续推进物业纠纷源头治理，为物业公司和业主搭建“连心桥”，通过实践不断丰富物业纠纷多元化解机制的实质内涵，推进共建共治共享的社会治理大格局建设，打造和谐人居环境。
